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观承别墅大家
观承别墅·大家，项目位于顺义高丽营镇、京承高速8号出口，是大墅区——观承别墅区的二期地块。该项目由万科、首开地产、龙湖地产、华美恒业四大房企联合开发。别墅产品共有1234套，其中规划合院产品754套。别墅建筑面积15.67万平米，别墅占地面积15.51万平米。
在限墅令的背景下，作为限竞房属性的观承别墅·大家，项目1.01的容积率十分难得，这让社区整体的品质墅质十足。项目整体绿化率为30%，与诺德·阅墅、优山美地等孙河别墅项目一致，但作为别墅社区来说整体绿化只算合格（30%合格、40%舒适、50%花园住宅）。不过，观城别墅区的整体绿化较好，同时合院产品的分户独立庭院空间，也可以为居住提供私密的绿化空间。
项目合院产品采用前沿的L型设计，入户层社交空间做到270°同时，更是实现了Z面宽的采光结构，在众多精装交付中电解防渗透系统值得关注。但，小区整体1:1.42的车位比略显不足。
但需要注意的是，主力300㎡的合院产品5-15米的楼间距，会对私密性、噪音带来一定影响。同时，项目北侧为回迁房，以上两点在购房时需要做好权衡。
此外项目观承别墅·大家项目的物业服务方位万科物业，该物业公司成立于1990年，并连续多年位列行业百强TOP1。万科物业对于生活品质具有一定保障的同时，从目前的北京存量房市场看，万科物业的二手房社区对比周边都具备一定的溢价率。
点评：首先，观承别墅大家合院产品采用目前较为前沿L型的合院别墅设计理念。该设计可以实现：“一门一户”私密性强，Z型面宽采光；更能实现最佳院落居住体验，让宅与院互动性变强。不仅如此，产品还采用了源自日本的LDKY（LivingDiningKitchen）设计理念，入户成呈现出餐厅、客厅、厨房融为一体的LDK空间。
其次，从整体上看，合院产品的五层空间各具功能，动区主要集中在入户层与地下，整体的动静分层较好。第三，庭院是优质别墅产品的标配，在这一点上该项目合院产品具备了庭院、露台的设计。与此同时，该产品也实现了独立入户系统，且为人车双入户。
但受制于整体结构，在空间尺度上也存在面宽较短进深较长的问题；
点评：对比300㎡户型来看，观承别墅·大家408㎡合院因具备面积优势，实现了一层老人房的设计，满足居住空间基础的适老性——便捷。
值得关注的是，入户层社交空间转角的无柱化设计以及90°全景推拉门，完全打开后可以呈现出室内空间与庭院景致融为一体的体验。
点评：三层为主卧套房，卫浴三分离设计，具备双阳台、衣帽间及起居室，整体居住品质较高。
点评：负二层独立地下车库，可布置为家庭影院以及吧台等区域。地下一层和二层错层，完全打破传统的地下两层叠加的设计的概念。
综合点评：万科观承·大家合院产品整体品质较好！同时，有过购买别墅经历的人都知道，毛坯别墅的装修周期较长，且别墅较长的成交周期，也让别墅社区呈现出非集中入驻，这就会让社区存在一直存在“装修工地”的现象。所以，该项目的最大亮点之一，合院产品的精装交付，不仅可以缩短客户的入驻周期，更为整个社区品质提供一定保障。项目精装项包括：地暖，中央空调、新风除霾、全屋加湿，3M净水，软水、隔音防噪门窗、地下防渗系统，智能家居等。
楼盘到市中心路程约25.93公里，走出小区大约走2410米，就能到未来科技城北站,小区周边公交线路较多，1公里内有多个公交站点，顺义于庄站、顺义于庄北站、新于庄园站等，满足日常出行需求最近的公交站点为顺义于庄站，距离小区180米。
1、商业配套及自然环境
商业维度上，项目内部拥有5000平米观承中央商街，外部距祥云小镇直线距离5.4公里，距望京商圈直线距离14.6公里，距国贸商圈直线距离24.4公里。
在自然配套方面，项目所在的观城别墅区内部拥有1.5公里的法桐大道，约5万平滨水公园以及约3万平鹿鸣公园。外部居未来科学城滨水公园直线距离2.4公里；距温榆河湿地公园直线距离6.2公里。
2、医疗配套
医疗配套方面，小区附近有1座医院；但更为优质的医疗资源，依然要依托市区。
根据，根据《未来科学城规划（2017年-2035年）》，未来科学城整体规划为“两区一心”，其中，东区主要借助能源领域优势，建设具有国际影响力的“能源谷；西区则依托医药健康领域的发展优势，建设具备世界先进水平的“生命谷”；“一心”则是连接东西两区面积66.4平方公里的生态绿心。
园林景观是所有别墅社区的一大看点，更是社区品质与居住品质的重要组成。目前，市面上别墅园林设计大体可分为中式园林与西式园林两种；
纵观全国，合院产品的园林大多以中式园林为主，且大多会在轴对称的形态中，强调门庭、院子、巷三个空间的园艺景观。其中，街坊、巷院不乏取材山水文人画、江南园林的品质案例。
观承别墅·大家的社区园林正式这种规制的典范。项目景观的大结构为：一轴、两环、三道、五阶、宅间三大园、坊间十八景和四十八巷口。植物的选择上，主轴与环街种植国槐、白蜡、栎树、五角枫，坊间巷口种植栽枫、松、竹。房前屋后则是桑梓海棠。
此外，在归家动线的景观上，从京承高速8号出口一直到社区，开发商通过一千棵全冠移植的法桐打造出一条1.5公里长的——法桐大道。
作为限竞房项目的观承别墅·大家，其在售合院产品独门独院私密性较好，做到了有天、有地、有花园，且在价格上也具备一定竞争性，精装交付更是省去别墅置业装修的时间成本。与此同时，社区规划的容积率及园林都较为出色。
不过也需要看到，项目所在位置一公里范围内的配套还不完善，项目自建配套也有待进一步发展。于此同时，项目北侧为回迁房小区，购房时需要做好权衡。
备注：别墅置业需求可分四种，分别为内城平层墅、内城多层墅、郊区平层墅、郊区多层墅。
直属开发商 售楼处接待 非经纪人 不赚差价
观承大家 周边配套完善 交通医疗商业教育
感觉很不错，听说最近有特价房就再过来看看，性价比在顺义中央别墅区来说算高的了
5分钟步行圈 约1.5公里的法桐大道 约5万平滨水公园、约3万平鹿鸣公园 约6000平观承汇国际范商街